1. 공동주택 감정평가액 추정 방법
- 감정평가사는 대개 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 거래사례비교법으로 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정 평가를 진행한다.
- 재개발구역에서 가장 많은 거래가 발생하는 공동주택은 빌라이므로 빌라 기준으로 알아보면 공동주택 공시가격으로 기준을 삼는다.
- 공동주택 공시가격은 국토교통부에서 재산세나 종합부동산세를 과세하기 위해 1년에 한번씩 공동주택의 가치를 평가해서 공시하는 가격이다.
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
- 위 사이트를 통해서 지번을 입력하면 공동주택의 공시가격을 조회할 수 있다.
- 위처럼 가정을 할때 재개발 안되는 인근 구역의 매매가격/공시가격 의 평균은 개략적으로 1.5 가 된다.
- 그러므로 재개발 구역의 공시가격인 3000만원 x 1.5 를 하면 예상 감정평가액인 4500만원이 나오게된다.
- 그러나 이 계산법은 정말로 개략적인 것이로 실제로 조합에서 감정평가는 보수적으로 하므로
매매가격 / 공시가격이 평균적으로 1.5가 나왔다면 1.4나 1.3으로 보수적으로 계산하는 것이 안전하다.
2. 단독주택 감정평가액 추정 방법
- 단독주택 감정평가액 = 건물 감정평가액 + 토지 감정평가액
- 건물 감정평가는 원가법으로 사용하는데 연식에 따라 건물의 예상 평당 가격을 100만~200만원 정도 적용한다.
- 10년도 안된 건물이면 평당 200만원, 20년도정도된 건물이면 평당 150만원 정도, 30년이 넘은 건물이면 평당 100만원 정도 적용한다.
- 하지만 단독주택이나 다가구주택의 전체 감정평가금액에서 건물 부분의 감정평가액이 차지하는 비중이 적다.
- 토지 감정평가는 표준지 공시지가를 기준으로 하되 기타요인을 반영해서 산정한다.
- 토지 감정평가액= 표준지 공시지가 x 시점 수정 x 지역 요인 x 개별 요인 x 기타 요인
- 토지 감정평가액 내역 상세 설명
| 구 분 | 설 명 |
| 시점 수정 | - 종전자산평가는 사업시행인가일을 기준으로 한다. - 사업시행인가가 났거나 사업시행인가가 난 해의 가격과 현재 가격의 차이만큼 보정한다. |
| 지역 요인 | - 인근 신축 아파트의 시세가 높거나 입지가 좋으면 지역 요인을 더 높게 반영할 수 있다. |
| 개별 요인 | - 건물의 모양, 도로와의 접근성, 교통의 편리함, 대지가 높은 곳에 있는지 낮은 곳에 있는지 등의 개별적인 요인을 고려한다. |
| 기타 요인 | - 부동산시장이 호황이면 감정평가액이 높게 책정되고 아니면 낮게 책정될 수 있다. |
- K-Geo플랫폼 활용하면 재개발 매물의 지번만 입력 시 공시지가를 확인할 수 있다.
K-Geo플랫폼 인터넷
부동산 정보 검색에서는 토지 및 건물에 대한 정보를 제공하며, 현재 지도 위치를 기반으로 주택 관련 실거래가 정보를 함께 제공합니다. 국토 이용 현황 분석은 각 지역별 토지, 건축물, 거주자
kgeop.go.kr
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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