재개발 조합원 지위 양도 금지 설명

1. 조합원 지위 양도 금지 규정 설명

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  - 조합원 지위 양도 금지 규정은 투기과열지구에만 적용된다.

  - 투기과열지구에 있는 재개발구역에서는 관리처분계획인가 후부터 조합원의 지위 양도가 금지된다.

  - 관리처분인가 후에 재개발구역 내 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.(입주권이 나오지 않는다)

  - 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발구역에만 적용된다.

 

2. 전매 제한 예외 규정

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  - 투기과열지구에서 관리처분인가 후에도 거래할수 있는 조건은 '10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택'이라는 세가지 조건을 모두 갖춘 매물은 전매가 가능하다

  1) 10년 보유여부 확인 방법 : 등기부등본을 발급받으면 소유이전등기를 언제 했는지 알 수 있다.

  2) 5년 거주 여부 : 주민등록초본을 발급받으면 언제 전입했는지, 얼마나 지났는지 알 수 있다.

  3) 1세대 1주택 : 지방세 납세 증명서를 보면 재산세(지방세)를 낸 내용이 명시돼 있기 때문에 다른 주택을 소유하고 있는지 알  수 있다.

  (단, 1세대 1주택 요건에는 매도자를 포함한 세대원 모두가 소유한 주택이 하나여야한다.)

 

  - 투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발구역에 투자할 때 관리처분인가가 된 후에 매수한다면 소유권이전등기를 할 때까지 팔 수 없다.

  - 만일 관리처분인가 전에 매수를 한다면 관리처분인가 이후에는 입주할 때까지 팔 수 없으므로 관리처분인가 전에 팔거나 입주시기에 소유권이전등기를 한 후 매도하는 계획을 세운다.

  (아니면 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발구역에 투자해야한다.)

 

3. 재건축사업의 전매 제한 규정

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  - 투기과열지구에서 재개발사업은 관리처분인가 후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 재건축사업은 조합설립인가 이후부터 신축 아파트 소유권이전등기를 할 때까지 조합원 지위를 양도할 수 없다.

  - 재건축사업 조합원 지위 양도 금지 규정 및 예외 조항

구 분	설 명
금지조항	- 조합설립인가 후 신축 아파트 소유권이전등기시까지 조합원 지위 야도 금지
예외조항	- 10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택인 경우 전매 가능
	- 조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 미신청 시 신청전까지 (3년 이상 보유한 경우) 조합원 지위 양도 가능
	- 사업시행인가 후 3년 내 미착공 시 착공 전까지 (3년 이상 보유한 경우) 조합원 지위 양도 가능
	- 착공 후 3년 내 미준공 시 준공 전까지 (3년 이상 보유한 경우) 조합원 지위 양도 가능

  

4. 조합원 지위 양도 금지 규정의 시점

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  - 조합원 지위를 양도할 수 있는지 확인하려면 먼저 투기과열지구인지, 관리처분인가를 받았는지 그리고 최초 사업시행인가 신청일이 2018년 1월 24일 이전인지 이후인지 체크해야 한다.

 

  1) 현재 관리처분인가를 받았고, 사업시행인가를 2018년 1월 24일 이전에 신청한 구역 (입주권 전매 가능)

  2) 현재 관리처분인가를 받았지만 사업시행인가를 2018년 1월 25일 이후 신청한 구역 (입주권 전매 금지)

  3) 현재 관리처분인가를 받지 못했지만 사업시행인가를 2018년 1월 24일 이전에 신청한 구격 (관리처분인가 이후에도 전매 가능)

  4) 현재 관리처분인가를 받지 못했지만 사업시행인가를 2018년 1월 25일 이후에 신청한 구역 (관리처분인가 이후에도 전매 금지)

 

 

토픽	재개발 모르면 부자될 수 없다
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참고문헌	최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04.