1. 분양 자격
- 분양 자격을 알려면 매도인의 조합원 지위를 확인해야하고, 매수하는 부동산이 분양 자격에 결격 사유가 없는지 파악해야한다.
- 다가구주택은 여러 세대가 거주해도 소유자는 한 명이고 나머지는 모두 임차인이므로 입주권도 하나가 나온다.
- 다세대주택은 공동주택으로 한 건물에 사는 세대수만큼 소유자가 존재하므로 소유자 수만큼 입주권이 나온다.
- 단독주택을 헐고 다세대주택을 지어 입주권 개수를 늘리거나 다가구주택을 매입한 후 다세대주택으로 전환해서 입주권 개수를 늘리기도 했다.
- 조합원 분양 세대수보다 일반분양 세대수가 많아야 사업성이 좋아져서 조합원에게 이익이 돌아오는데 이렇게 지분 쪼개기를 하면 사업성이 악화되며 사업 자체가 무산될 수 있다.
2. 매도자가 조합원 자격이 있는지 확인하는 법
- 재개발구역의 물건을 매입할 때 해당 구역이 조합설립인가를 받았는지 확인한다.
- 조합설립인가를 받지 않았다면 매도인의 조합원 자격은 확인하지 않아도 된다.
- 조합설립인가를 받았다면 조합에서 매도인이 같은 재개발구역에 다른 부동산을 소유하고 있는지 확인한다.
- 매도인이 다른 부동산을 소유하고 있지 않으면 매수해도 된다.
- 매도인이 다른 부동산을 소유하고 있으면 현금청산이 되므로 매수하면 안된다
(조합설립인가 후의 거래에서는 혹시 모를 상황에 대비해 계약서에 특약사항을 넣어 리스크를 줄인다.)
- 특약사항
매도인이 같은 재개발구역에 다른 부동산을 소유하고 있어 조합원 자격에 이상이 있을 경우 본 계약은 아무 조건 없이 해제할 수 있고, 이에 따른 손해는 매도인이 책임진다.
3. 재개발 물건의 분양 자격 확인
- 재건축사업에서는 건축물과 토지를 모두 소유해야 조합원 자격이 생긴다.
- 재건축사업 진행에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있다.(동의하지않으면 조합원이 될 수 없다.)
- 재개발사업은 건축물이나 토지 중 하나만 있어도 조합원 자격이 생긴다.
- 또한 토지나 건축물없이 지상권(무허가 건축물)만 있어도 조합원 자격을 주기도 하는데 조건에 따라 자격을 안주기도 한다.
- 조합원 자격
| 구 분 | 설 명 |
| 토지와 건물 모두 소유 | - 조합원 자격요건을 갖춤 |
| 토지 또는 건축물만 소유 | - 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리돼 있을 것 - 토지의 경우 면적 90제곱미터 이상일 것 - 토지 면적이 30제곱미터 이상 ~ 90제곱미터 미만일 경우 반드시 무주택자일 것 (단, 2010년 7월 30일 이전에 구역지정이 되었어야 함) - 지목과 현황이 모두 ‘도로’가 아닐 것 |
| 무허가 건축물 소유 | - 1981년 12월 21일 현재 ‘무허가 건축물 대장’에 등록돼 있거나 - 1981년 촬영한 ‘항공사진’에 나타나 있을 것 |
- 토지나 건축물만 소유한 경우 소유권분리를 언제 했는지가 가장 중요하다.
- 2003년 12월 30일 이전에 분리가 된 경우에만 인정한다.
(지분 쪼개기를 막기 위한 법이 시행된 날이다)
-토지면적의 합은 같은 구역에 소유한 토지 면적의 합을 기준으로 하므로 토지가 붙어 있지 않아도 된다.
- 무허가 건축물 소유의 경우 해당 구청에 문의하면 무허가 건축물 대장에 의해서 간단하게 확인 가능하다.
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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