1. 지역 분석을 통한 사업성 판단
- 재개발 구역에 대한 입지, 호재 및 악재, 사업 속도를 고려해야한다.
- 특히 관리처분인가 전후단계에서는 사업성을 판단할 수 있는 수치가 상당부분 확정되므로 일반분양가, 조합원분양가, 조합원 분담금, 개략적인 비례율 등을 예측가능하다
2. 자금계획 분석
- 초기투자금 = 매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금액)
- 매매가가 6억원인 빌라의 전세 보증금이 2억원이면 초기 투자금은 4억원이 된다.
- 이주비대출이 가능하다면 매매가가 6억원이고 감정평가액이 3억원일때
감정평가액의 40% 이주비 대출이 가능한 경우네는 이주비대출 금액 1억 2천만원을 매매가에서 뺀 4억 8천만원이 초기투자금이다.
- 총투자금 = 매매가 + 분담금 또는 총투자금 = 조합원분양가 + 프리미엄 으로 구할 수 있다.
- 여기서 분담금은 소유권 이전할 때 필요한 자금이 아니라 이주와 철거가 끝나고 착공할 때 필요한 자금이다.
- 착공시 분담금의 10%를 납부하고 나머지 60%는 중도금으로 잔금 30%는 입주할 때 낸다.
- 중도금 60%는 공사가 진행되는 동안 나눠서 내고, 잔금 30%는 입주할 때 내면 된다.
- 참고로 입주할때 잔금 100%로 내는 구역이 늘어나고 있다.(조합원에 유리함)
3. 준공 시 계획
- 입주해서 직접살 계획이라면 주택담보대출을 받아 이주비대출과 분담금에 대한 중도금대출을 상환해야한다.
- 전세를 준다면 임차인에게 받는 전세보증금으로 이를 충당해야한다.
- 월세를 준다면 임차인에게 받는 월세보증금으로 이를 충당해야한다.
4. 매도계획과 세금
- 재개발 투자도 다른 투자와 동일하게 현명하게 절세를 해야 세후 수익을 누릴 수 있다.
- 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도소득세를 내야한다.
- 2년 보유 2년 실거주 시 양도세 면제와 같은 세금 혜택을 최대한 활용해서 수익을 극대화 하는 것이 중요하다.
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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