1. 재개발 투자 2가지 종류
1) 초기투자(조합설립 전후 ~ 사업시행인가(감정평가 전)) : 일정 부분 리스크를 감수하면서 큰 수익을 기대하는 투자 방식으로 하이리스크 하이리턴 방식 투자
2) 안전투자(관리처분인가 이후): 대부분의 리스크가 해소되는 단계의 안전한 투자 방법
2. 재개발 투자 매물 분석
1) 지역분석: 입지, 호재, 악재, 사업속도, 교통, 학군, 마트, 의료시설, 공원, 상업지구 접근 평의성 등
2) 수익성 판단 : 초기투자금과 총투자금을 파악해서 자금계획을 세워야하는데 인근 신축 아파트의 시세를 참고해서 입주할 때의 가격을 예측해 투자수익을 미리 계산해야된다.
3) 초기 투자해야하는 지역: 성수전략정비구역, 한남뉴타운, 노량진뉴타운 등 아직 사업 초기이지만 입지가 매우 좋은 곳을 우선적으로 고려해서 초기에 투자하는 것이 좋다.
3. 재개발 초기 투자 시 고려사항
- 비례율이 높아질 지역을 찾아야한다.
- 비례율이 커지려면 분자가 크고 분모가 작아야 높게 나온다.
- 총사업비를 먼저 줄여야되는데 이를 위해서는 사업속도가 빨라야한다.
- 또한 경사지보다 평지의 건축비가 적게 들어가므로 재개발구역이 평지인지 아닌지 확인해야한다.
- 조합원입장에서는 비례율이 올라가면 자산가치가 상승하니까 좋지만 조합입장에서는 조금은 다르다.
- 조합은 법인이므로 수입이 늘어나면 세금이 늘어나게 되므로 최대한 세금을 줄이고 조합원들에게 혜택을 더 주기위해서 지출을 높이는 방안을 선택한다.
- 즉 서비스로 시스템에어컨 추가 해주고, 엔지니어드 스톤 추가, 붙박이 장 추가, 우물천장 추가, 아트월 추가 등등을 조합원에게 혜택을 주는 것이다.
4. 비례율이 높은 구역의 조건
- 조합원 수 대비 일반분양 세대수가 많은 구역
- 사업 속도가 빠른 구역
- 건축비가 적게 투입되는 평탄한 지역
- 기타 사업비 중 예비비(미분양 발생 또는 예기치 않은 지출 대비) 비중이 높은 구역
5. 감정평가액이 높게 산정되는 매물 조건
- 최근에 지어진 매물일 수록 감정평가를 높게 받는다.(당연한 얘기)
- 상위 용도 지역 일수록 용적률이 높아져서 감정평가를 높게 받는다.(1종 주거지역 < 2종 주거지역 < 3종 주거지역 < 준주거지역 < 상업지역)
- 공시지가가 높은 매물이 감정평가액이 잘 나온다.
- 차량 출입이 가능한 도로변에 위치한 매물이 감정평가가 잘나오며 도로의 폭이 넓을수록 감정평가를 높게 받을 확률이 크다.
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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