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1. 조합설립인가 단계
- 조합설립인가 이후 사업시행인가 전까지 완만한 상승을 보이다가 사업시행인가 직후에 두번째 상승을 보인다.
2. 사업시행인가 단계
- 사입시행인가 직후에 종전자산평가를 통해 조합원들에게 감정평가액을 통보하고 분양 신청을 통해 조합원들로부터 원하는 평형을 신청받는데 이때가 재개발 물건 매매가 가장 많이 발생하는 시기이다.
- 종전자산평가 전에는 감정평가액에 없으므로 추정 프리미엄으로 거래가되지만
종전자산 평가후에는 비로소 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액으로 프리미엄이 거래된다.
- 사업시행인가 직후는 사업에 대한 불확실한 요소였던 감정평가액과 신청 평형이 확정되면서 실수요자와 투자자들이 몰리고 매물 거래가 가장 활발해지는 시기이다.
3. 조합원분양 신청 단계
- 조합원 분양 신청단계에서는 몇평을 신청한 매물인지를 기준으로 프리미엄이 형성되고 거래된다.
- 즉 이 빌라는 84A를 신청한 매물이에요 또는 이 다가구주택은 84+59A를 신청한 매물이에요로 프리미엄이 형성된다.
4. 관리처분인가 단계
- 투자자와 실수요자, 특히 실수요 위주의 매물 거래가 늘어나는 시기이다.
- 입주까지 이주, 철거, 착공, 준공 단계를 거치면서 프리미엄은 완만하게 계속 상승한다.
- 일반분양 후에는 일반분양 당첨분인 분양권이 초기투자금이 적게 들어가기 때문에 조합원의 입주권보다 프리미엄이 높게 형성된다.
- 입주시기가 다가오면서 투자금은 비슷해지고 입주권의 장점들로 인해 입주권의 가치가 올라가 분양권보다 입주권의 프리미엄이 더 높게 형성된다.
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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