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이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청) ictword.tistory.com 이전 포스팅에서는 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어나는 예시 였습니다. 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 수도권 B재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(84제곱미터 신청) 매매가 - 4억원 감정평가액 - 1억 7800만원 프리미엄 - 2억 2200만원 임대 현황 - 전세(보증..

1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청) 매매가 - 2억 7250만원 감정평가액 - 1억 1250만원 프리미엄 - 1억 6000만원 임대 현황 - 월세(보증금 500만원 / 월세 35만원) 구 분 설 명 이주비대출 - 감정평가액의 60% 가능 이주비대출 가능 시기 - 해당 시점으로부터 6개월~1년(관리처분인가를 받은 후 이주기간까지 고려해서 계산) 59제곱미터 조합원 분양가 - 3억 5700만원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기간 - 5년 입주 시 예상 가격 - 59제곱미터 8억원 2. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 계산 이주비대..

1. 빌라수익률 계산 예시 1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보 구 분 설 명 진행 단계 - 사업시행인가 신청 후 기다리는 단계 - 종전자산평가 전 매물 종류 - 빌라 매매가 - 4억원 전세보증금 - 8000만원 공동주택 공시가격 - 1억원 2) 직접 조사 정보 구 분 설 명 인근 공시가격 비율 - 150% 59제곱미터 조합원 분양가 - 4억 5000만원 84제곱미터 조합원 분양가 - 6억원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기간 - 5년 인근 1년차 신축 아파트 기준 - 59제곱미터 8억 5000만원 - 84제곱미터 11억 5000만원 2. 빌라 추정 프리미엄 계산 방법 추정 감정평가액 = 공동주택 공시가격x인근 지역 공동주택 가격 비율 = 1억원x150% = 1억 5000만원 추정 프리미엄 = 4..

1. 단독주택 수익률 계산 예시 1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 조합설립인가 후 ~ 사업시행인가 전(종전자산평가 전) 매물 종류 - 단독주택 매매가 - 9억원 보증금 - 1억원 / 월세 80만원 대출 승계 - 2억원 대지 면적 - 50평 연면적 - 70평 연식 - 1990년식 - 위는 보통 공인중개사가 알려주는 정보 또는 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 바로 볼 수있는 정보이다. - 하지만 초기투자라면 감정평가액을 추정할 수 있는 정보가 필요하다.(직접 조사 정보) 2) 직접 조사 정보 구 분 설 명 공시지가 - 평당 1000만원 인근 공시가격 비율 - 120% 84제곱미터 조합원 분양가 - 7억원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기..

1. 예상수익 - 재개발 투자의 예상 수익은 재개발 물건이 새 아파트가 되는 시기의 가격에서 총투자금을 빼서 구함 - 예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금 2. 예상 수익 계산 예시1 예시) 매매가 3억원, 전세보증금 1억원, 감정평가액 2억원, 조합원분양가 5억원, 비례율 100%, 3년 후 입주 시 예상 시세 8억원인 빌라의 예상 수익은? - 초기투자금 = 매매가 - 레버리지(전세보증금) = 3억원 - 1억원 = 2억원 - 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원 x 비례율 100%) = 3억원 - 총투자금 = 매매가 + 분담금 = 3억원 + 3억원 = 조합원 분양가 + 프리미엄 = 5억원 + 1억원(매매가 3억원 + 권리가액 2억원) = 6억원 - 예상수..

1. 총투자금 최대한 정확히 계산하기 - 총투자금 = 새 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용 = 매매가 + 분담금 = 조합원 분양가 + 프리미엄 - 재개발 구역의 물건을 사서 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 모든 비용을 총투자금이라고 한다. - 재개발 물건의 권리가액(감정평가액)이 조합원분양가보다 낮으면 분담금을 내야 한다. - 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(감정평가액) - 권리가액은 비례율이 나와야만 알 수 있으므로 비례율이 확정되기 전에는 추정 비례율을 곱한다. - 추정 비례율을 파악하기 어려운 단계라면 비례율을 100%로 가정해서 계산한다. - 즉 감정평가액을 권리가액으로 계산하는 것이다. - 분담금은 재개발 물건을 살때 내는 것이 아니라 이주와 철거가 끝난 후 착공할 때부터 계약금 10%,..

1. 초기 투자금이란? - 재개발구역에 있는 기존 부동산의 소유권을 이전할 때까지 들어가는 비용을 초기 투자금이라고 한다. - 실투자금과 같은 개념이며 부동산 매매가에서 레버리지를 뺀 금액이다. - 레버리지는 대출금이나 임차인을 들일 경우 받는 임대보증금을 의미한다. - 매매가는 감정평가액에 프리미엄이 더해진 금액으로 볼 수 있다. 2. 초기 투자금 수식 초기 투자금 = 매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금) 초기 투자금 = 감정평가액 + 프리미엄 - 레버리지 여기서 매매가 = 감정평가액(또는 권리가액) + 프리미엄 3. 초기투자금 계산하는 연습 문1. 매매가 3억원, 감정평가액 2억원, 전세보증금 5000만원인 빌라의 프리미엄과 초기투자금을 계산하시오 1) 프리미엄 계산 방법 - 프리미엄 = 매매..

1. 5년 이내 재당첨 금지 설명 - 2017년 10월 24일 이후부터 투기과열지구 내 재건축, 재개발 등 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 세대에 속한 자는 당첨일로부터 5년간 투기과열지구의 정비사업 일반 분양 또는 조합원분양의 재당첨이 금지 된다. - 조합원분양의 당첨일은 관리처분계획 인가일을 기준으로 하고, 일반분양 당첨일은 청약에 당첨된 날을 기준으로 한다. 2. 재당첨 금지 예외 사항 - 2017년 10월 24일 이전에 소유권이 이전된 물건이라면 재당첨 금지와 무관하다. 즉 투기과열지구에 여러 개의 물건을 보유해도 모두 분양 신청 자격을 갖게 된다. - 5년간 재당첨 제한은 두 채 모두 투기과열지구일 때만 해당한다.(한채라도 투기과열지구가 아니면 해당되지 않는다.) - 조합원 분양은..

1. 조합원 지위 양도 금지 규정 설명 - 조합원 지위 양도 금지 규정은 투기과열지구에만 적용된다. - 투기과열지구에 있는 재개발구역에서는 관리처분계획인가 후부터 조합원의 지위 양도가 금지된다. - 관리처분인가 후에 재개발구역 내 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.(입주권이 나오지 않는다) - 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발구역에만 적용된다. 2. 전매 제한 예외 규정 - 투기과열지구에서 관리처분인가 후에도 거래할수 있는 조건은 '10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택'이라는 세가지 조건을 모두 갖춘 매물은 전매가 가능하다 1) 10년 보유여부 확인 방법 : 등기부등본을 발급받으면 소유이전등기를 언제 했는지 알 수 있다. 2) 5년 거주 여부 : 주민..

1. 분양 자격 - 분양 자격을 알려면 매도인의 조합원 지위를 확인해야하고, 매수하는 부동산이 분양 자격에 결격 사유가 없는지 파악해야한다. - 다가구주택은 여러 세대가 거주해도 소유자는 한 명이고 나머지는 모두 임차인이므로 입주권도 하나가 나온다. - 다세대주택은 공동주택으로 한 건물에 사는 세대수만큼 소유자가 존재하므로 소유자 수만큼 입주권이 나온다. - 단독주택을 헐고 다세대주택을 지어 입주권 개수를 늘리거나 다가구주택을 매입한 후 다세대주택으로 전환해서 입주권 개수를 늘리기도 했다. - 조합원 분양 세대수보다 일반분양 세대수가 많아야 사업성이 좋아져서 조합원에게 이익이 돌아오는데 이렇게 지분 쪼개기를 하면 사업성이 악화되며 사업 자체가 무산될 수 있다. 2. 매도자가 조합원 자격이 있는지 확인하는..