1. 빌라수익률 계산 예시
1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보
| 구 분 | 설 명 |
| 진행 단계 | - 사업시행인가 신청 후 기다리는 단계 - 종전자산평가 전 |
| 매물 종류 | - 빌라 |
| 매매가 | - 4억원 |
| 전세보증금 | - 8000만원 |
| 공동주택 공시가격 | - 1억원 |
2) 직접 조사 정보
| 구 분 | 설 명 |
| 인근 공시가격 비율 | - 150% |
| 59제곱미터 조합원 분양가 |
- 4억 5000만원 |
| 84제곱미터 조합원 분양가 |
- 6억원 |
| 예상 비례율 | - 100% |
| 입주까지 남은 기간 | - 5년 |
| 인근 1년차 신축 아파트 기준 | - 59제곱미터 8억 5000만원 - 84제곱미터 11억 5000만원 |
2. 빌라 추정 프리미엄 계산 방법
추정 감정평가액 = 공동주택 공시가격x인근 지역 공동주택 가격 비율
= 1억원x150% = 1억 5000만원
추정 프리미엄 = 4억원 - 1억 5000만원 = 2억 5000만원
- 종전자산평가를 하지 않은 구역은 조합원 분양 신청을 하지 않았으므로 이 매물을 구입하면 몇평을 배정받을 지 알 수 없음.
- 그러므로 본인이 배정받으려는 평형과 그보다 낮은 평형을 배정받았을 때를 대비해 두가지 수익률을 모두 분석해야함
3. 59제곱미터를 분양받았을 경우 수익률
예상 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 4억 5000만원 - 1억 5000만원(예상 감정평가액 1억 5000만원 x 예상 비례율 100%)
= 3억원
초기투자금 = 매매가 - 레버리지
= 4억원 - 8000만원(전세보증금)
= 3억 2000만원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 4억원 + 3억원
= 조합원 분양가 + 프리미엄
= 4억 5000만원 + 2억 5000만원
= 7억원
입주 시 예상 가격 = 인근 신축 아파트 시세 x (연식 차이 x 3%)
= 8억 5000만원 x 118% (6년 차이 x 3%)
= 10억 300만원(편의상 10억원으로 계산)
예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자비용
= 10억원 - 7억원 = 3억원
초기투자금 기준 수익률 = 수익 / 투자금 x 100
= 3억원 / 3억 2000만원 x 100 = 93.8%
총투자금 기준 수익률 = 수익 / 투자금 x 100
= 3억원 / 7억원 x 100 = 42.9%
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자 기간
= 42.9% / 5년 = 8.6%
- 총투자금기준 5년간의 연수익률은 8.6%가 된다
4. 84제곱미터를 분양받았을 경우 수익률
예상 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 6억원 - 1억 5000만원(예상 감정평가액 1억 5000만원 x 예상 비례율 100%)
= 4억 5000만원
초기투자금 = 4억원 - 8000만원(전세보증금) = 3억 2000만원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 4억원 + 4억 5000만원
= 조합원 분양가 + 프리미엄
= 6억원 + 2억 5000만원 = 8억 5000만원
입주 시 예상 가격 = 인근 신축 아파트 시세 x (연식 차이 x 3%)
= 11억 5000만원 x 118%(6년 차이 x 3%)
= 13억 5700만원(편의상 13억 5000만원으로 계산)
예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 13억 5000만원 - 8억 5000만원 = 5억원
초기투자금 기준 수익률 = 수익 / 투자금 x 100
= 5억원 / 3억 2000만원 x 100 = 156.3%
총투자금 기준 수익률 = 수익 / 투자금 x 100
= 5억원 / 8억 5000만원 x 100
= 58.8%
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간
= 58.8% / 5년 = 11.8%
- 5년간 연수익률은 11.8%로 59제곱미터를 분양받을 때보다 수익률이 높다.
5. 평형에 따른 수익률 비교
| 구 분 | 59제곱미터 신청 | 84제곱미터 신청 |
| 예상 분담금 | 3억원 | 4억 5000만원 |
| 초기 투자금 | 3억 2000만원 | 3억 2000만원 |
| 총투자금 | 7억원 | 8억 5000만원 |
| 예상 수익 | 3억원 | 5억원 |
| 초기투자금 기준 수익률 | 93.9% | 156.3% |
| 총투자금 기준 수익률 | 42.9% | 58.8% |
| 총투자금 기준 연수익률 | 8.6% | 11.8% |
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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