이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 2편

 

이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편

이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편

 

이전 포스팅에서는 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어나는 예시 였습니다.

 

1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어드는 예시

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구 분	설 명
재개발구역	- 수도권 B재개발구역
진행 단계	- 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계
매물 종류	- 빌라(84제곱미터 신청)
매매가	- 4억원
감정평가액	- 1억 7800만원
프리미엄	- 2억 2200만원
임대 현황	- 전세(보증금 1억 5000만원)

 

구 분	설 명
이주비대출	- 감정평가액의 60% 가능
이주비대출 가능 시기	- 해당 시점으로부터 6개월~1년(관리처분인가를 받은 후 이주기간까지 고려해서 계산)
59제곱미터 조합원 분양가	- 4억 8000만원
예상 비례율	- 100%
입주까지 남은 기간	- 5년
입주 시 예상 가격	- 84제곱미터 10억원

 

2. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 계산

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  이주비대출 가능 금액 = 감정평가액x60%

                                     = 1억 7800만원 x 0.6 = 1억 680마넌

 

  분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 = 4억 8000만원 - 1억 7800만원 = 3억 200만원

 

  초기투자금 = 매매가 - 레버리지 = 4억원 - 1억 5000만원 = 2억 5000만원

 

  총투자금 = 매매가 + 분담금 = 4억원 + 3억 200만원 = 7억 200만원

 

  예상 투자 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                           = 10억원 - 7억 200만원 = 2억 9800만원

 

  이주비대출 전 투자금 = 매매가 - 레버리지

                                      = 4억원 - 1억 5000만원 = 2억 5000만원

 

  이주비대출 후 투자금 = 초기 투자금 - 이주비대출 + 기존 레버리지 

                                     = 2억 5000만 - 1억 680만원 + 1억 5000만원 = 2억 9320만원

 

  이주비대출 전후 투자금 변화 : 추가로 4320만원 필요

 

  이주비대출 실행 전 예상 투자수익률 = 예상 투자수익 / 초기 투자금

                                                             = 2억 9800만원 / 2억 5000만원 = 119%

 

  이주비대출 실행 후 예상 투자수익률 = 예상 투자수익 / 이주비 대출 후 투자금

                                                             = 2억 9800만원 / 2억 9320만원 = 102%

 

  연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 102% / 5년 = 20.4%

 

3. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 설명

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  - 이주비대출을 실행한 후 오히려 투자금은 4320만원 늘어났고 예쌍 투자수익률은 119%에서 102%로 17%가 줄었음

 

  - 이처럼 이주비대출을 실행했을 때 투자금이 늘어나는 것은 기존 임대 보증금보다 이주비대출금액이 적기 때문임

 

  - 이주시기가 되면 임차인에게 보증금을 돌려줘야 해서 추가 자금이 필요함

 

  - 그래서 추가로 필요한 투자금과 필요한 시기를 파악해서 자금 계획을 세워야함

 

토픽	재개발 모르면 부자될 수 없다
도메인	부동산	난이도	중
참고문헌	최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04.