1. 예상수익
- 재개발 투자의 예상 수익은 재개발 물건이 새 아파트가 되는 시기의 가격에서 총투자금을 빼서 구함
- 예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
2. 예상 수익 계산 예시1
예시) 매매가 3억원, 전세보증금 1억원, 감정평가액 2억원, 조합원분양가 5억원, 비례율 100%, 3년 후 입주 시 예상 시세 8억원인 빌라의 예상 수익은?
- 초기투자금 = 매매가 - 레버리지(전세보증금)
= 3억원 - 1억원
= 2억원
- 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원 x 비례율 100%)
= 3억원
- 총투자금 = 매매가 + 분담금
= 3억원 + 3억원
= 조합원 분양가 + 프리미엄
= 5억원 + 1억원(매매가 3억원 + 권리가액 2억원)
= 6억원
- 예상수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 8억원 - 6억원
= 2억원
- 예상 수익률 = 초기투자금 2억원 기준 100%
= 총투자금 6억원 기준 33.3%
3. 예상 수익 계산 예시2
예시) 매매가 5억원, 전세보증금 2억원, 감정평가액 4억원, 조합원분양가 6억원, 비례율 100%, 3년 후 입주 시 예상 시세 10억원일인 단독주택의 예상 수익
- 초기투자금 = 매매가-레버리지(전세보증금)
= 5억원 - 2억원
= 3억원
- 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 6억원 - 4억원(감정평가액 4억원x비례율 100%)
= 2억원
- 총투자금 = 매매가 + 분담금
= 5억원 + 2억원
= 조합원분양가 + 프리미엄
= 6억원 + 1억원
= 7억원
- 예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 10억원 - 7억원
= 3억원
- 예상 수익률 = 초기투자금 3억원 기준 100%
= 총투자금 7억원 기준 42.8%
4. 사례 분석
- 예시1의 빌라는 초기투자금 2억원에 예상 수익이 2억원으로 수익률 100% / 총투자금 대비 33.3%
- 예시2의 단독주택은 초기투자금 3억원에 예상 수익이 3억원으로 초기 투자금 대비 기준 수익률이 100% / 총투자금 대비 42.8%
- 초기 투자금이 2억원뿐인 투자자는 빌라를 선택하고 3억원이 있으면 단독주택을 해야된다.
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