1. 총투자금 최대한 정확히 계산하기
- 총투자금 = 새 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용
= 매매가 + 분담금 = 조합원 분양가 + 프리미엄
- 재개발 구역의 물건을 사서 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 모든 비용을 총투자금이라고 한다.
- 재개발 물건의 권리가액(감정평가액)이 조합원분양가보다 낮으면 분담금을 내야 한다.
- 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(감정평가액)
- 권리가액은 비례율이 나와야만 알 수 있으므로 비례율이 확정되기 전에는 추정 비례율을 곱한다.
- 추정 비례율을 파악하기 어려운 단계라면 비례율을 100%로 가정해서 계산한다.
- 즉 감정평가액을 권리가액으로 계산하는 것이다.
- 분담금은 재개발 물건을 살때 내는 것이 아니라 이주와 철거가 끝난 후 착공할 때부터 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 낸다.(중도금의 경우 대출 가능)
- 단 규제지역의 경우 다주택자의 중도금대출이 어려울 수 있다.
2. 총투자금 계산하는 연습
문1. 매매가 3억원, 감정평가액 2억원, 조합원분양가 5억원, 비례율 100%인 빌라의 분담금과 총투자금
1) 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원x비례율100% 적용) = 3억원
2) 총투자금 = 매매가 + 분담금
= 3억원 + 3억원
= 조합원분양가 + 프리미엄
= 5억원 + 1억원(매매가 3억원 - 감정평가액 2억원) = 6억원
문2. 매매가 5억원, 감정평가액 4억원, 조합원분양가 7억원, 비례율 100%인 빌라의 분담금과 총투자금
1) 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 7억원-4억8000만원(4억원x비례율 120%)
2) 총투자금 = 매매가 + 분담금
= 3억원 + 2억2000만원
= 조합원분양가 + 프리미엄
= 7억원 + 2000만원(매매가 5억원 - 권리가액 4억 8000만원) = 7억 2000만원
문3. 매매가 8억원, 감정평가액 6억원, 84제곱미터 조합원분양가 7억원 + 59제곱미터 조합원분양가 5억원, 비례율 100%인 다가구주택의 분담금과 총투자금(분양권을 2개 받음)
1) 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= (7억원 + 5억원) - 6억원(감정평가액 6억원 x 비례율 100%)
= 6억원
2) 총투자금 = 매매가 + 분담금
= 8억원 + 6억원
= 조합원분양가 + 프리미엄
= 12억원(84제곱미터 분양가 7억원 + 59제곱미터 분양가 5억원) + 2억원(매매가 8억원 - 감정평가액 6억원) = 14억원
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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