1. 재개발 상가 투자 개요
- 상가는 등기부등본에 근린생활시설로 표기되있다.
- 현장에서는 줄여서 근생이라고도 한다.
- 도정법에서는 상가를 보유한 조합원은 재개발 후 상가를 분양받도록 규정하고 있지만, 조건을 충족하면 아파트를 분양받을 수도 있다.
- 아파트 분양 조건
1) 상가의 대지지분이 90제곱미터 이상일때
2) 상가의 대지지분이 30제곱미터 이상 90제곱미터 미만일때
(단 2003년 12월 30일 이전에 분할된 상가일때 적용되며 지목과 현황이 모두 도로여서는 안된다. 무주택자 조건도 맞아야한다.)
3) 권리가액이 분양용 최소 평형의 조합원분양가 이상일 때
2. 재개발 상가 투자 장점
1) 주택수에 포함되지 않음
- 재개발구역 상가는 관리처분인가가 나고 입주권으로 전환되기 전까지 주택수에 포함되지 않음
2) 임대수입을 얻을 수 있음
- 재개발구역의 상권이 유지되다면 임대수익을 누리면서 재개발 투자도 할 수 있음
3) 사업자대출을 많이 받을 수 있음
- 상가를 담보로 하는 사업자대출을 많이 받을 수 있음
- 주택에만 적용되는 LTV 40%나 방 공제등의 규제에서 자유로움
4) 상가와 주택 중 선택할 수 있음
- 재개발구역 상가는 조합원 분양 시기에 상가와 주택 중에 선택할 수 있음
3. 재개발 상가 투자 단점
1) 취득세율이 높음
- 무주택자의 주택에 대한 취득세율은 1~3%인데 상가는 4.6%임
- 2020년 7월 10일 대책이후 1주택 이상 보유한 경우 취득세율이 8~12%까지 높아져 1주택 이상 보유한 사람에게는 오히려 주택보다는 상가를 취득할 때 취득세율이 낮음
2) 아파트를 못 받을 수도 있음
- 조건을 충족하지 못하면 아파트를 받을 수 없는 위험이 따름\
- 재개발 초기에는 상가의 권리가액을 정확히 알기 어렵고, 해당 구역에서 분양하는 최소 평형의 조합원분양가도 파악하기 어려움
3) 공실 가능성이 있음
- 재개발사업이 진행되면서 주변 환경이 열악해지고 상권이 쇠퇴하면 임대수입이 줄어들거나 공실 가능성이 커짐
4) 재개발사업이 지체될 수 있음
- 주택이 적거나 아예 없고 대부분 상가로만 이뤄진 재개발구역은 서로의 이해관계가 다양해서 재개발사업이 지체되는 경우도 있음
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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