1. 재개발 투자 활용 가능한 대출 종류
| 구분 | 대출 금액 | 이자 부담 |
| 이주비대출 | 감정평가액의 40~60% | - 대부분 조합에서 부담 |
| 중도금대출 | 분담금의 40~60% | - 무이자 또는 후불 |
| 담보대출 | 담보가치의 40~70% | - 소유자(매수자) 본인 부담 |
2. 이주비대출 설명
가. 이주비대출 개념
- 관리처분인가 이후 조합에서는 이주기간을 공시한다.
- 재개발구역에 사는 사람은 이 기간에 이주해야 하고, 조합원은 이주하는 조건으로 이주비대출을 받을 수 있다.
- 재개발구역에 조합원 본인이 거주했다면 대출받은 이주비는 새 아파트에 입주할 때까지 거주할 주택의 임대보증금으로 활용한다.
- 만일 임차인이 살고 있으면 임차인의 임대보증금을 돌려주는데 활용할 수 있다.
나. 규제지역의 대출 조건
- 이주비대출은 규제지역 여부와 조합의 사정에 따라 규모가 정해진다.
- 법인이나 다주택자에게 이주비대출을 해주는 조합도 간혹 있지만 기본적으로 법인은 이주비를 대출받을 수 없다.
- 규제지역에서는 다주택자도 법인과 마찬가지로 이주비대출을 받기가 어렵다.
- 무주택자는 조건 없이 이주비대출을 받을 수 있고 1주택자는 소유권이전등기를 한 날로부터 2년 안에 기존주택을 처분하는 조건으로 받을 수 있다.
다. 조합에 따라 다른 대출 금액
- 이주비는 감정평가액의 40~60%사이에서 대출해주는데 조합마다 금액이 다르다.
- 이자를 전액 조합이 부담하는 곳
- 이자를 일부 조합원이 부담하는 곳
3. 중도금대출 설명
가. 중도금대출 개념
- 조합원이 내야할 분담금의 중도금(전체 분담금의 60%)을 빌려주는 것이다.
- 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(감정평가액x비례율)
나. 규제지역의 대출 조건
- 중도금대출 역시 규제지역에서는 무주택자 혹은 1주택자가 기존주택을 처분하는 조건으로 대출받을 수 있다.
- 재개발구역의 규제지역종류에 따라 대출비율이 다르다.
다. 조합에 따라 다른 대출 비율
- 중도금대출 역시 이자를 후불로 내는 곳도 있고 사업성이 좋은 조합에서는 무이자로 대출해주기도 한다.
- 분담금은 청약에 당첨돼 분양 대금을 지불하는 것과 같은 방식으로 낸다.
- 착공할 때 분담금의 10%를 내고 이후 중도금으로 60%를 입주할 때 잔금으로 30%를 내는 식이다.
- 사업성이 좋은 곳은 분담금을 입주 시 100% 잔금으로 내기도 한다.
4. 담보대출 설명
- 재개발사업의 초기(조합설립 전후~사입시행인가 전후)에 투자할 때는 담보대출을 활용할 수 있다.
- 빌라는 임대보증금 외에 담보대출을 추가로 받기 어렵지만 단독주택, 다가구주택, 상가는 임대보증금이 적으면 담보대출을 활용해 투자금을 줄일수도 있다.
- 담보대출 가능 금액 = 토지 면적 x 공시지가 x 공시가격 비율(100~150%) x 70%
- 담보대출은 매수자의 조건에 따라 물건에 따라 방 개수에 따라 금융기관에 따라 가능 금액이 달라지므로 여러 은행에 문의해서 파악해야한다.
5. 재개발 투자 시 대출 활용법
가. 이주비대출 활용
- 이주비대출을 활용해서 매수 잔금을 치르려면 관리처분인가가 난 이후 매수해야 한다.
- 매매계약서 작성 시 잔금 치르는 날짜를 이주비대출이 실행되는 시기로 정한다.
- 이미 매도자가 이주비대출을 신청했다면 대출을 승계하는 조건으로 계약하면 된다.
- 또한 해당 조합과 은행에 이주비대출을 신청하거나 승계하는데 문제가 없는지 꼼꼼히 확인하고 계약해야한다.
나. 중도금대출 활용
- 먼저 분담금을 알아본 후 그 10%에 해당하는 금액을 착공할 때 납부할 수 있는지 확인하고 자금계획을 세워 매수해야 한다.
- 중도금대출 조건도 알고 있어야 한다.
- 분담금을 모두 잔금으로 내면 그만큼 부담을 덜 수 있다.
- 자금이 여의치 않은데 분담금이 잔금 100% 조건이 아니라 분할해서 내는 매물에 투자할 때는 분담금에 대한 계약금으로 10%만 내고 중도금으로 내야하는 60%는 연체이자를 내더라도 입주할 때까지 미루는 전략을 쓸 수 있다.
다. 담보대출 활용
- 재개발사업 초기에는 단독주택이나 다가구주택보다는 빌라가 인기가 많고 프리미엄도 높게 형성된다.
- 초기투자금이 적기 때문이다.
- 하지만 담보대출을 활용해 단독주택이나 다가구주택을 사면 프리미엄은 적게 주면서 투자금을 줄일 수 있다.
- 그러므로 부동산과 연계된 은행에 담보대출이 가능한지 반드시 확인해야 한다.
- 재개발구역의 상가는 대출 규제를 적용받지 않으므로 대출을 활용할 수 있다.
라. 규제지역 및 비규제지역의 대출 활용법
- 규제지역의 재개발 물건을 매수한 무주택자나 규제지역에 재개발 매물 한채를 보유한 투자자가 다른 재개발 투자를 하고싶을 때는 어떻게 해야할까?
- 규제지역의 이주비 신청 기간이 되기 전에 비규제지역에서 투자가치가 있는 분양권(입주권)을 하나 더 매수하는 방법이 있다.
- 그리고 규제지역 이주비를 신청할 때 추가로 매수한 분양권(입주권)을 입주전까지 처분하는 조건으로 이주비대출을 신청한다.
-비규제지역은 이주비대출이나 중도금대출을 받을 때 보유한 주택 수가 상관없으므로 추가로 매수한 비규제지역 분양권(입주권)에 대해서도 이주비대출이나 중도금대출을 받을 수 있다.(DSR, DTI 체크 필요)
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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