재개발 빌라 또는 단독주택 투자 선택 방법

1. 개요

  - 재개발 구역에 임장을 갔을 때 여러 매물에서 빌라와 단독주택을 비교할 때가 많다

  - 이주비 대출을 활용했을 때 빌라와 단독주택은 어떤 차이가 있고 실투자금이 얼마나 달라지는지 확인해보자

 

2. 투자물건 설명 

구 분	단독주택(84제곱미터)	빌라(84제곱미터)	비고
매매가	5억원	3억원
전세보증금	1억 5000만원	1억원
초기투자금	3억 5000만원	2억원	매매가-전세보증금
감정평가액	4억원	1억 5000만원	매매가-프리미엄
프리미엄	1억원	1억 5000만원	매매가-감정평가액

 

구 분	단독주택(84제곱미터)	빌라(84제곱미터)	비고
이주비(60%)	2억 4000만원	9000만원	감정평가액 × 60%
이주비대출 후 투자금	2억 6000만원	2억 1000만원	매매가-이주비
분담금	2억원	4억 5000만원	조합원분양가-권리가액(감정평가액)
총투자금	7억원	7억 5000만원	매매가+분담금
예상수익	3억원	2억 5000만원	입주 시 예상 가격 - 총투자금
수익률	42.9%	33.3%	예상 수익 / 총투자금 × 100

 

3. 투자 판단

  가. 이주비대출을 받기 전 매도

  - 사업시행인가 후에 매수해 이주비대출을 받기 전에 매도할 계획이라면 초기투자금을 비교해야한다

  - 단독주택의 경우 초기투자금이 3억 5000만원이고 빌라의 초기투자금은 2억원이다.

  - 즉 이시기에는 빌라가 더 빨리 거래될 수 있다.(가격이 낮으면 상대적으로 투자자가 많음)

  

  나. 이주비대출을 받기 후 매도

  - 이주비대출을 후 투자금은 단독주택은 줄어들지만 빌라는 오히려 늘어난다.

  - 또한 분담금이 단독주택은 2억원인데 반해 빌라는 4억 5000만원이다.

  - 그러므로 이런 경우에는 단독주택을 매입하는 것이 좋다.

 

  다. 결론

  - 재개발사업 초기에는 빌라가 유리하고, 이주비대출을 활용해 매입할 때는 단독주택을 선택하는 것이 유리하다.

  - 큰 평형을 배정받고 싶다면 대지지분이 커서 권리가액이 높은 매물을 사는 것이 원하는 평형을 배정받을 확률을 높이는 방법이다.

  - 권리가액이 낮은 매물을 사면 순위에서 밀려 원하는 평형을 배정받지 못할 수 있다.

 

토픽	재개발 모르면 부자될 수 없다
도메인	부동산	난이도	중
참고문헌	최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04.