1. 재개발 투자는 시간이 오래 걸린다?
- 재개발 사업의 초기 단계, 즉 정비구역 지정, 추진위원회 설립, 조합 설립 단계에서 투자한다면 새 아파트를 취득할 때까지 시간이 오래 걸린다.
- 하지만 관리처분인가 이후에도 충분히 투자할 수 있다.
- 재개발사업 진행 단계별로 가격이 상승하는 구간에 적절히 사고 팔면 된다.
2. 재개발 투자는 돈이 많이 필요하다?
- 수서울의 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운 등 훌륭한 입지는 투자금이 많이 필요하다
- 1억원 미만, 5000만원 미만을 가진 투자자들은 인천, 부산, 대구, 대전, 포항 등 알짜배기 투자처에 관심을 가져볼만하다
3. 재개발 투자의 장점
- 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 직후 프리미엄이 단계적으로 상승하기 때문에 그 전에 매수해서 프리미엄의 상승분만 취하고 매도하는 단기투자나 중기투자도 할 수 있음
- 재개발 투자는 빌라, 단독주택, 무허가 주택, 상가, 심지어 도로나 나대지를 구입해도 입주권을 받을 수 있음
- 갭투자는 전세보증금때문에 임차인 관리가 필요하지만 재개발 투자는 이런 관리를 하지 않을 수 있다.
4. 재개발과 재건축 투자 설명
- 재건축은 주변정비기반시설은 양호하나 아파트만 낡아서 새로 짓는 것을 말하고 재개발은 주변 정비기반시설이 낙후되어 주택뿐만 아니라 주변 정비기반시설까지 새로 짓는 것을 말한다.
- 재개발은 토지 등 소유자가 75%의 동의와 재개발구역 내 토지면적의 50%이상이 동의해야 조합을 설립할 수 있다.
- 재건축은 토지 등 소유자 75%의 동의를 받고 동시에 동별로 과반수 이상의 동의를 얻어야한다.
5. 재개발 투자와 재건축 투자 비교
| 구 분 | 재개발 | 재건축 |
| 사업 대상 | 건축물: 노후된 단독주택 정비기반시설: 열악함 |
건축물: 노후된 공동주택 정비기반시설: 양호함 |
| 조합설립 동의 | 토지 등 소유자 75%이상 토지면적 50%이상 |
토지 등 소유자 75%이상 동별 과반수 이상 |
| 조합원 | 토지 소유자 건축물 소유자 지상권자 조합설립 동의에 상관없이 조합원 자격 부여 |
건물과 그 부속토지의 소유자 조합설립에 동의한 자만 조합원 자격 부여 |
| 안전진단 | 필요 없음 | 필요함 (단, 단독주택 재건축은 제외) |
| 임대주택 건설 의무 | 전체 세대수의 15%이상 (시도 조례에 따라 다름) |
상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50% (시도 조례에 따라 다름) |
| 매도청구 | 없음(토지수용법 적용) | 있음(민사소송법 적용) |
| 조합원 지위양도 (투기과열지구) |
관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지 |
조합설립 이후 조합원 지위 양도 금지 |
| 실거주 요건 | 해당 사항 없음 | 해당 사항 없음 |
| 재건축초과 이익환수제 |
해당 사항 없음 | 해당 |
*재건축초과이익환수제: 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우, 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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