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1. 재개발 사업의 단계
- 재개발 사업은 정비구역 지정부터 새 아파트 입주까지 보통 10년이상 걸리기 때문에 사업 과정을 제대로 알아야함
- 노후화된 구역을 재개발하려면 정비기본계획을 수립하고 정비구역으로 지정돼야함
2. 정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 설립
| 과 정 | 설 명 |
| 정비기본계획 수립 |
- 지방자치단체가 수립하는 정비기본계획이 시작임 - 지자체에서 정비기본계획을 수립하기 위해 주민설명회를 하고 정비기본계획안에 대해 주민공람을 함 |
| 정비구역 지정 |
- 정비구역으로 지정됐다는 의미는 주택재개발사업이 필요하다고 지자체가 인정했다는 뜻임 - 이 단계에서는 관심있게 보는 정도로 접근 필요 |
| 추진위원회 설립 |
- 사업의 주체인 조합을 설립해야 되는데 추진위원회를 만들어서 지자체 승인을 받아야함 - 해당 지역에 부동산을 소유한 예비 조합원인 토지 등 소유자 중 과반수의 동의를 얻어야함 - 이때 개략적인 사업성을 판단할 수 있는 용적률, 조합원 수, 건축 내용(조감도, 배치도, 세대수, 분양 등)에 관해 계획해야함 - 정비기본계획수립부터 추진위원회 설립까지는 보통 1~3년 정도 소요되지만 아예 추진위원회가 설립되지 못해 재개발사업이 좌초되는 경우도 많음 |
3. 조합 설립 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 조합 설립 | - 토지 등 소유자 75%이상의 동의를 ㅂ다아야함 - 동의한 이들이 소유한 토지 면적의 합이 사업장 전체 토지 면적의 50%이상을 받아야함 |
| 반대하는 사람들 |
- 모든 주민이 찬성할 것 같지만 재개발을 통해 아파트 한 채 받는 것보다 본인의 집을 허물고 다세대주택을 지어 분양하면 더 큰이익을 얻는 사람도 있고 새로 다가구주택을 지어 월세를 받으려는 사람도 있음 - 상가주택에 살면서 안정적인 주거와 임대수익을 동시에 누리고 있는 사람 |
| 투자 포인트 | - 조합원들의 동의율이 얼마나 되는지 파악하는 것이 매우 중요함 - 70%가 넘었다고 하지만 5%가 동의할 때까지 오랜 시간 기다려야할수 있음 |
4. 사업시행인가 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 사업 시행 인가 |
- 아파트를 어떻게 지을지 조감도, 배치도, 평면도, 공급세대수 등 구체적인 건축계획을 세움 - 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면접, 건축 면적, 평형 구성, 총세대수, 임대아파트 세대수 등 세부적인 내용 정함 |
| 지자체 검토 | - 건축, 교통, 환경 등 사업 내용을 검토한 후 인가 여부를 결정함 - 재개발 사업이 50%정도 진행된 것으로 볼 수 있음 |
| 투자 포인트 | - 시공사 선정이 진행되면서 대내외적으로 홍보되기 때문에 투자자와 실수요자가 몰리면서 가격 상승이 이뤄짐 - 재개발 물건이 가장 많이 매매되는 단계임 |
5. 종전자산평가 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 종전자산 평가 |
- 사업시행인가를 받고 나면 조합에서는 곧바로 종전자산평가를 진행함 - 조합원들이 소유한 자산의 가치를 수치화해서 평가함 - 감정평가액을 진행하는데 이 금액을 기준으로 새 아파트를 받는 데 필요한 조합원 분담금이 결정됨 |
| 조합원 분담금 |
- 조합원분양가에서 권기가액을 뺀 금액을 분담금이라고함 - 권리가액은 감정평가액(감평법인에 의해 수행)에 비례율을 곱해서 산출함 - 비례율은 대개 100%에 수렴함 |
| 투자 포인트 | - 감정평가액이 적게 나온 사람들이 많으면 재개발을 반대하는 세력인 배대위의 활동이 활발해짐 - 감정평가액은 재개발이 진행되지 않은 인근지역의 조건이 비슷한 물건보다 액수가 적게 나옴 - 조합에서는 조합원의 감정평가액을 높이면 일반분양가나 조합원분양가를 같이 올려야하는 부담이 있음 - 따라서 단기적으로 보면 조합원 본인의 자산이 낮게 평가되는 것이 섭섭할 수 있지만 멀리보면 개인의 감정평가액이 낮아지면 조합원분양가도 낮아지므로 추가분담금의 변화가 크지 않음 - 즉 조합에서는 조합원의 감정평가를 낮게 하려고함 - 보통 일반분양가가 5억원이면 조합원분양가가 4억원이므로 실질적으로 1억원의 프리미엄을 안고가게됨 |
6. 시공사 선정 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 시공사 선정 |
- 건설사들은 시공사로 선정되기 위해 최고의 아파트를 지어주겠다며 치열한 홍보를 함 - 조합은 여러 건설사의 입찰을 받고 조합원들의 투표를 거쳐 시공사를 선정함 |
| 투자 포인트 | - 조합설립 이후 시공사를 선정하는데 서울시는 사업시행인가 이후에 하도록 하고 있음 - 재개발이 90% 정도 진행됐다고 볼 수 있는 시기까지 조합원들은 재개발사업에 필요한 돈을 내지 않음 - 관리처분인가 이후 조합원 동호수 추첨이 끝나고 분담금을 내기 전까지 시공사로부터 돈을 빌려서 사업을 진행함 - 사업초기부터 건설사로부터 돈을 빌려 진행하면 시공사가 조합보다 우위에 있는 구도가 형성됨 |
7. 조합원분양 신청 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 조합원 분양 신청 |
- 사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 이내 감정평가액, 개략적인 분담금 내역, 조합원 분양 신청 기간 등을 통지함 - 서울시는 시공이 계약을 체결한 날로부터 60일이내 분양 신청을 받아야함 - 이때 희망하는 평형만 신청함, 계약은 추후 진행됨 - 조합원에게 공지되는 분담금이나 조합원분양가 역시 확정된 금액이 아닌 개략적인 금액임 - 이후 조합원분양 세대수, 일반분양 세대수, 임대아파트 세대수가 개략적으로 정해짐 |
| 투자 포인트 | - 새 아파트를 받으려는 조합원은 분양 신청 기간안에 꼭 신청해야함 - 기간안에 분양 신청을 못하면 현금 청산자가 됨 |
8. 관리처분인가 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 관리처분인가 | - 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계 - 관리처분인가는 향후 조합에 들어온 돈에 대해 집행계획을 세우고, 조합원들이 납부해야 할 돈을 정하며 조합의 수익을 조합원들에게 어떻게 분배할 것인지 정하는 것임 |
| 투자 포인트 | - 재개발의 사업성을 나타내는 비례율의 윤곽이 뚜렷해짐 - 조합원들끼리 분쟁이 발생하는 시기이기도함 - 조합원들의 권리가액을 알 수 있고 이 권리가액을 기준으로 분담금이 확정됨 - 재개발사업이 80% 정도 진행됬다고 봄 - 관리처분인가 이후에는 여러 가지 리스크가 해소되고 예상 수익, 예상 투자금이 확실히 정해짐 - 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄일 수 있기 때문에 투자자와 실수요자가 가장 많이 매수하는 시기이기도 함 |
9. 이주 및 철거 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 이주 및 철거 | - 조합은 조합원들에게 감정평가액의 40~60% 수준에서 이주비를 대출해줌 - 이주에서 6개월에서 1년정도 시간이 소요됨 - 정해진 이주기간 내에 이사하지 않으면 무상으로 지급하는 이사비를 받을 수 없고, 이주비대출을 받는데도 제약이 따를 수 있음 |
| 투자 포인트 | - 이주기간이 지났는데도 이주하지 않은 세대는 조합에서 명도소송을 집행함 - 모든 세대의 이주가 마무리되면 철거작업이 시작됨 |
10. 조합원 동호수 추첨 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 조합원 동호수 추첨 설명 |
- 조합은 착공신고를 한 후 일반분양을 함 - 동호수 추첨은 일반분양 전에 하는 경우도 있고 일반분양 이후에 하는 경우도 있음 |
| 투자 포인트 | - 이주가 마무리되면 조합은 주택멸실신고를 함 - 주택멸실신고 전에 매수하면 거래가액에 따라 1~3%의 주택 취득세를 냄 - 그러나 주택멸실신고 후에는 토지에 대한 취득세 4.6%를 적용받음 |
11. 일반분양 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 일반분양 설명 | - 미분양없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리되면 분양권의 프리미엄이 높아짐 - 미분양이 생기거나 높은 가격에 일반분양을 못하면 사업성이 악화하면서 조합원의 분담금이 늘어나고 입주권의 프리미엄이 하락하기도 함 |
| 투자 포인트 | - 분양가상한제나 임대 비율 상향 조정 들에 대한 정부 정책 발표에 귀를 이굴이고 대처해야함 |
12. 준공, 입주, 이전고시, 청산 설명
| 과 정 | 설 명 |
| 이후 설명 | - 착공 후 3년 후 입주가 시작됨 |
| 투자 포인트 | - 입주하면 바로 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하겠지만 집합건물은 이전고시가 나야 소유권이전등기를 할 수 있음 - 이전고시란 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원 주택의 지번을 모두 지운 후 새로 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것을 말함 - 이 과정을 거쳐야 비로소 소유권 이전등기를 할 수 있음 - 이전고시가 마무리되고 모든 사업을 정산하는 청산 절차까지 마치면 재개발사업은 완전히 끝남 |
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||
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