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최근 수비적인 포트폴리오로 바꾼 이유(feat. 20억 자산가) 자산시장은 장기적 우상향, 단기적으로는 알 수 없음그러므로 장기적 우상향 하는 자산에 시간을 들여 지속적으로 투자해야한다. 하지만 단기적으로는 예측 불가능한 혼돈이고수명이 있는 돈(부채, 인생의 시기에 필요한 목돈)을 가지고는 변동성이 큰, 무리한 투자를 해서는 안된다. 현재 나는 새로운 부동산매수까지 1년정도를 바라보고 있고 이것은 중기적인 관점이다.결국 포트폴리오를 꾸리게 되었다.그때까지 현금은 아쉽고 all 주식은 위험하다. 골디락스: 금리인하기에 점차 금리는 내려갈 것이고자산시장은 횡보 혹은 골디락스로 상승을 이어갈 수도 있다. 이때 내 포트는 완만한상승/ 경기침체: 금리가 급격히 떨어지는 경기침체라면 채권이 방어해 줄 것이고, 방어된 자산으로 장기 우상향하는 주식을 매수하는 리밸런싱을 하면 .. 공감수 9 댓글수 3 2024. 10. 3.
출산 장려 정책이 안되는 이유와 그 대책 결론부터 말합니다. 2000년으로 돌아가 지방이전 기업들 다시 경인권으로 불러들이고. 세종시도 실패를 인정하고 철수해야 합니다.> 누가 좀 언론사에 아시는분 있으명 심층 기확으로 취재좀 해서공론화 시켰으면 좋겠습니다.#MBC #KBS #SBS #JTBC #YTN #연합뉴스 1. 출산 위한 선행조건인 남녀가 만날 수 있는 환경을 갖추어야 하는데. 각종 혜택은 후행-결혼이나 출산하면- 조건이니출산율이 증가 할 수 없음. *** 주변에 멀쩡한. 특히 KPS나 발전고객사 근무하는 청춘남녀들이 배우자감을 못만나서 솔로로ㅠ있는 경우가 허다함. *관련 연구 논문도 있습니다. 행정수도.혁신도시와 출산율 저하에 관한 주변실사례)1. 부인 과천정부청사근무 - 남편 삼성연구원. 인데 지방이전으로 애1명 끝.2. .. 공감수 2 댓글수 2 2024. 8. 30.
휘경자이 디센시아 청약 일정 분양가 평면도 세대수 분석 1. 사업 개요 2. 입지환경 분석 - 외대앞역에서 도보 3분거리입니다. 초역세권이네요. https://map.naver.com/v5/entry/place/1206380811?c=13.13,0,0,0,dh 네이버 지도 휘경자이디센시아(2025년06월예정) map.naver.com - 외대앞역에서 강남역까지 약 40분 소요 - 외대앞역에서 광화문까지 약 30분 소요 - 외대앞역에서 판교역까지는 한시간정도 걸리네요. 3. 동배치도 - 주로 남동향/남서향위주로 배치되어있습니다. 주출입구 근처가 주차하기가 편하고 역으로 갈때 가까워서 107동 106동 112동 110동이 로얄동이 될것 같네요. 4. 청약일정 - 4월 3일: 특별공급 - 4월 4일: 일반 1순위 - 4월 5일: 일반 2순위 - 4월 11일: 당첨.. 공감수 1 댓글수 1 2023. 4. 2.
재개발 상가 투자의 장점과 단점 1. 재개발 상가 투자 개요 - 상가는 등기부등본에 근린생활시설로 표기되있다. - 현장에서는 줄여서 근생이라고도 한다. - 도정법에서는 상가를 보유한 조합원은 재개발 후 상가를 분양받도록 규정하고 있지만, 조건을 충족하면 아파트를 분양받을 수도 있다. - 아파트 분양 조건 1) 상가의 대지지분이 90제곱미터 이상일때 2) 상가의 대지지분이 30제곱미터 이상 90제곱미터 미만일때 (단 2003년 12월 30일 이전에 분할된 상가일때 적용되며 지목과 현황이 모두 도로여서는 안된다. 무주택자 조건도 맞아야한다.) 3) 권리가액이 분양용 최소 평형의 조합원분양가 이상일 때 2. 재개발 상가 투자 장점 1) 주택수에 포함되지 않음 - 재개발구역 상가는 관리처분인가가 나고 입주권으로 전환되기 전까지 주택수에 포함되.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 3. 19.
지금 부동산 사야될 곳(2023년 기준) 지금 부동산 사야될곳 확실히 이번 정부 발표나 초대기업들 움직임 보니 어디가 노다지인지 확실해지네. 저출산 시대에 고부가 가치를 창출해내는 산업이 국가의 성패를 결정할 것이라는걸 너도나도 말만 안할 뿐 다 알고 있음 우리 자녀세대들이 성인이 되어 활동할 시점 기준임. 당연히 움직임은 한순간에 나타나지 않을것임. 서서히 가랑비에 옷 젖듯 세대교체가 이루어질것 1. 판교(분당) - 신흥 최강자 입지를 다지게 될것 2. 강남서초 - 1등은 유지. 현재의 견고함은 내려갈것 3. 광교수원 - 현재 성수/동마포급 입지와 세대교체 4. 동탄화성 - 현재 서마포성동중하급 입지와 세대교체 5. 평택 - 현재 강동영등포동작 입지와 세대교체 평택항까지 갖춘 최고의 금광 6. 천안 - 현재 서울중급지 이하 입지와 세대교체 사.. 공감수 1 댓글수 1 2023. 3. 18.
재개발 투자에 활용 가능한 대출 종류 1. 재개발 투자 활용 가능한 대출 종류 구분 대출 금액 이자 부담 이주비대출 감정평가액의 40~60% - 대부분 조합에서 부담 중도금대출 분담금의 40~60% - 무이자 또는 후불 담보대출 담보가치의 40~70% - 소유자(매수자) 본인 부담 2. 이주비대출 설명 가. 이주비대출 개념 - 관리처분인가 이후 조합에서는 이주기간을 공시한다. - 재개발구역에 사는 사람은 이 기간에 이주해야 하고, 조합원은 이주하는 조건으로 이주비대출을 받을 수 있다. - 재개발구역에 조합원 본인이 거주했다면 대출받은 이주비는 새 아파트에 입주할 때까지 거주할 주택의 임대보증금으로 활용한다. - 만일 임차인이 살고 있으면 임차인의 임대보증금을 돌려주는데 활용할 수 있다. 나. 규제지역의 대출 조건 - 이주비대출은 규제지역 여.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 3. 14.
비례율에 따른 인한 추가분담금 변화 1. 개요 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 x 비례율) - 같은 구역의 조합원들이 같은 평형의 아파트를 신청해도 내야 할 분담금은 제각각이다. - 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. - 비례율은 대개 관리처분인가가 난 후에 결정되고 대부분 100%에 수렴하므로 정확한 비례율이 나오기 전에는 100%로 가정하고 계산한다. 2. 비례율이 100%일 때 조합원 분양가 감정평가액 분담금 계산 5억(84제곱미터) 1억 - 5억(조합원 분양가) - 1억 = 4억 5억(84제곱미터) 4억 - 5억(조합원 분양가) - 4억 = 1억 3. 비례율이 110%일 때 조합원 분양가 감정평가액 분담금 계산 5억(84제곱미터) 1억 1000만원 - 5억(조합원 분양가) .. 공감수 0 댓글수 0 2023. 3. 13.
재개발 빌라 또는 단독주택 투자 선택 방법 1. 개요 - 재개발 구역에 임장을 갔을 때 여러 매물에서 빌라와 단독주택을 비교할 때가 많다 - 이주비 대출을 활용했을 때 빌라와 단독주택은 어떤 차이가 있고 실투자금이 얼마나 달라지는지 확인해보자 2. 투자물건 설명 구 분 단독주택(84제곱미터) 빌라(84제곱미터) 비고 매매가 5억원 3억원 전세보증금 1억 5000만원 1억원 초기투자금 3억 5000만원 2억원 매매가-전세보증금 감정평가액 4억원 1억 5000만원 매매가-프리미엄 프리미엄 1억원 1억 5000만원 매매가-감정평가액 구 분 단독주택(84제곱미터) 빌라(84제곱미터) 비고 이주비(60%) 2억 4000만원 9000만원 감정평가액 × 60% 이주비대출 후 투자금 2억 6000만원 2억 1000만원 매매가-이주비 분담금 2억원 4억 5000.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 3. 12.
이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 3편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청) ictword.tistory.com 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 2편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 2편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 ictword.tistory.com 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 .. 공감수 0 댓글수 1 2023. 3. 1.
부동산 대출규제 파격완화 내용 (2023년 3월 2일 시행 부동산 대출규제 파격완화 내용정리 (시행일 3월 2일) 오늘 적어볼 내용은 금융위원회에서 발표한 부동산 주택담보대출 규제 완화에 대한 내용이다. 다주택자부터 임대사업자, 그리고 서민 실수요자의 대출 규제 완화 내용을 담고 있는 대출 완화책이라고 할 수 있겠다. 해당 주택담보대출 완화는 다가오는 23년 3월 2일부터 시행될 예정이라고 하며, 주택담보대출 완화에 대한 내용을 요약하자면 아래와 같습니다. 다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용(LTV 0 → 30%) 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 허용 (LTV규제 0 →30%, 비규제 0 → 60%) 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지 (2억원 → LTV·DSR 내 허용) 주택담보대출 대환시 기존.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 28.
이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 2편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청) ictword.tistory.com 이전 포스팅에서는 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어나는 예시 였습니다. 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 늘어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 수도권 B재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(84제곱미터 신청) 매매가 - 4억원 감정평가액 - 1억 7800만원 프리미엄 - 2억 2200만원 임대 현황 - 전세(보증.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 27.
이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청) 매매가 - 2억 7250만원 감정평가액 - 1억 1250만원 프리미엄 - 1억 6000만원 임대 현황 - 월세(보증금 500만원 / 월세 35만원) 구 분 설 명 이주비대출 - 감정평가액의 60% 가능 이주비대출 가능 시기 - 해당 시점으로부터 6개월~1년(관리처분인가를 받은 후 이주기간까지 고려해서 계산) 59제곱미터 조합원 분양가 - 3억 5700만원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기간 - 5년 입주 시 예상 가격 - 59제곱미터 8억원 2. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 계산 이주비대.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 26.
빌라 재개발 감정평가 전 수익률 분석 방법 1. 빌라수익률 계산 예시 1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보 구 분 설 명 진행 단계 - 사업시행인가 신청 후 기다리는 단계 - 종전자산평가 전 매물 종류 - 빌라 매매가 - 4억원 전세보증금 - 8000만원 공동주택 공시가격 - 1억원 2) 직접 조사 정보 구 분 설 명 인근 공시가격 비율 - 150% 59제곱미터 조합원 분양가 - 4억 5000만원 84제곱미터 조합원 분양가 - 6억원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기간 - 5년 인근 1년차 신축 아파트 기준 - 59제곱미터 8억 5000만원 - 84제곱미터 11억 5000만원 2. 빌라 추정 프리미엄 계산 방법 추정 감정평가액 = 공동주택 공시가격x인근 지역 공동주택 가격 비율 = 1억원x150% = 1억 5000만원 추정 프리미엄 = 4.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 24.
단독주택 재개발 감정평가 전 수익률 분석 방법 1. 단독주택 수익률 계산 예시 1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 조합설립인가 후 ~ 사업시행인가 전(종전자산평가 전) 매물 종류 - 단독주택 매매가 - 9억원 보증금 - 1억원 / 월세 80만원 대출 승계 - 2억원 대지 면적 - 50평 연면적 - 70평 연식 - 1990년식 - 위는 보통 공인중개사가 알려주는 정보 또는 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 바로 볼 수있는 정보이다. - 하지만 초기투자라면 감정평가액을 추정할 수 있는 정보가 필요하다.(직접 조사 정보) 2) 직접 조사 정보 구 분 설 명 공시지가 - 평당 1000만원 인근 공시가격 비율 - 120% 84제곱미터 조합원 분양가 - 7억원 예상 비례율 - 100% 입주까지 남은 기.. 공감수 2 댓글수 0 2023. 2. 19.
재개발 예상 수익 최대한 정확히 계산하기 1. 예상수익 - 재개발 투자의 예상 수익은 재개발 물건이 새 아파트가 되는 시기의 가격에서 총투자금을 빼서 구함 - 예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금 2. 예상 수익 계산 예시1 예시) 매매가 3억원, 전세보증금 1억원, 감정평가액 2억원, 조합원분양가 5억원, 비례율 100%, 3년 후 입주 시 예상 시세 8억원인 빌라의 예상 수익은? - 초기투자금 = 매매가 - 레버리지(전세보증금) = 3억원 - 1억원 = 2억원 - 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원 x 비례율 100%) = 3억원 - 총투자금 = 매매가 + 분담금 = 3억원 + 3억원 = 조합원 분양가 + 프리미엄 = 5억원 + 1억원(매매가 3억원 + 권리가액 2억원) = 6억원 - 예상수.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 16.
재개발 총투자금 정확히 계산하기 1. 총투자금 최대한 정확히 계산하기 - 총투자금 = 새 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용 = 매매가 + 분담금 = 조합원 분양가 + 프리미엄 - 재개발 구역의 물건을 사서 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 모든 비용을 총투자금이라고 한다. - 재개발 물건의 권리가액(감정평가액)이 조합원분양가보다 낮으면 분담금을 내야 한다. - 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(감정평가액) - 권리가액은 비례율이 나와야만 알 수 있으므로 비례율이 확정되기 전에는 추정 비례율을 곱한다. - 추정 비례율을 파악하기 어려운 단계라면 비례율을 100%로 가정해서 계산한다. - 즉 감정평가액을 권리가액으로 계산하는 것이다. - 분담금은 재개발 물건을 살때 내는 것이 아니라 이주와 철거가 끝난 후 착공할 때부터 계약금 10%,.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 6.
재개발 초기 투자금 정확히 계산하기 1. 초기 투자금이란? - 재개발구역에 있는 기존 부동산의 소유권을 이전할 때까지 들어가는 비용을 초기 투자금이라고 한다. - 실투자금과 같은 개념이며 부동산 매매가에서 레버리지를 뺀 금액이다. - 레버리지는 대출금이나 임차인을 들일 경우 받는 임대보증금을 의미한다. - 매매가는 감정평가액에 프리미엄이 더해진 금액으로 볼 수 있다. 2. 초기 투자금 수식 초기 투자금 = 매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금) 초기 투자금 = 감정평가액 + 프리미엄 - 레버리지 여기서 매매가 = 감정평가액(또는 권리가액) + 프리미엄 3. 초기투자금 계산하는 연습 문1. 매매가 3억원, 감정평가액 2억원, 전세보증금 5000만원인 빌라의 프리미엄과 초기투자금을 계산하시오 1) 프리미엄 계산 방법 - 프리미엄 = 매매.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 5.
재개발 투자 5년이내 재당첨 금지 설명 1. 5년 이내 재당첨 금지 설명 - 2017년 10월 24일 이후부터 투기과열지구 내 재건축, 재개발 등 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 세대에 속한 자는 당첨일로부터 5년간 투기과열지구의 정비사업 일반 분양 또는 조합원분양의 재당첨이 금지 된다. - 조합원분양의 당첨일은 관리처분계획 인가일을 기준으로 하고, 일반분양 당첨일은 청약에 당첨된 날을 기준으로 한다. 2. 재당첨 금지 예외 사항 - 2017년 10월 24일 이전에 소유권이 이전된 물건이라면 재당첨 금지와 무관하다. 즉 투기과열지구에 여러 개의 물건을 보유해도 모두 분양 신청 자격을 갖게 된다. - 5년간 재당첨 제한은 두 채 모두 투기과열지구일 때만 해당한다.(한채라도 투기과열지구가 아니면 해당되지 않는다.) - 조합원 분양은.. 공감수 0 댓글수 1 2023. 2. 2.
재개발 조합원 지위 양도 금지 설명 1. 조합원 지위 양도 금지 규정 설명 - 조합원 지위 양도 금지 규정은 투기과열지구에만 적용된다. - 투기과열지구에 있는 재개발구역에서는 관리처분계획인가 후부터 조합원의 지위 양도가 금지된다. - 관리처분인가 후에 재개발구역 내 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.(입주권이 나오지 않는다) - 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발구역에만 적용된다. 2. 전매 제한 예외 규정 - 투기과열지구에서 관리처분인가 후에도 거래할수 있는 조건은 '10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택'이라는 세가지 조건을 모두 갖춘 매물은 전매가 가능하다 1) 10년 보유여부 확인 방법 : 등기부등본을 발급받으면 소유이전등기를 언제 했는지 알 수 있다. 2) 5년 거주 여부 : 주민.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 2. 1.
재개발 투자 분양 자격 조합원 자격 확인하는 방법 1. 분양 자격 - 분양 자격을 알려면 매도인의 조합원 지위를 확인해야하고, 매수하는 부동산이 분양 자격에 결격 사유가 없는지 파악해야한다. - 다가구주택은 여러 세대가 거주해도 소유자는 한 명이고 나머지는 모두 임차인이므로 입주권도 하나가 나온다. - 다세대주택은 공동주택으로 한 건물에 사는 세대수만큼 소유자가 존재하므로 소유자 수만큼 입주권이 나온다. - 단독주택을 헐고 다세대주택을 지어 입주권 개수를 늘리거나 다가구주택을 매입한 후 다세대주택으로 전환해서 입주권 개수를 늘리기도 했다. - 조합원 분양 세대수보다 일반분양 세대수가 많아야 사업성이 좋아져서 조합원에게 이익이 돌아오는데 이렇게 지분 쪼개기를 하면 사업성이 악화되며 사업 자체가 무산될 수 있다. 2. 매도자가 조합원 자격이 있는지 확인하는.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 31.
재개발 투자 감정평가액 추정 방법 1. 공동주택 감정평가액 추정 방법 - 감정평가사는 대개 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 거래사례비교법으로 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정 평가를 진행한다. - 재개발구역에서 가장 많은 거래가 발생하는 공동주택은 빌라이므로 빌라 기준으로 알아보면 공동주택 공시가격으로 기준을 삼는다. - 공동주택 공시가격은 국토교통부에서 재산세나 종합부동산세를 과세하기 위해 1년에 한번씩 공동주택의 가치를 평가해서 공시하는 가격이다. - 부동산 공시가격 알리미 부동산공시가격 알리미 www.realtyprice.kr - 위 사이트를 통해서 지번을 입력하면 공동주택의 공시가격을 조회할 수 있다. - 위처럼 가정을 할때 재개발 안되는 인근 구.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 30.
재개발 관리처분 총회 안내자료 분석 방법 1. 안내자료에서 파악해야 할 중요 내용 1) 종전자산평가금액 : 이 외 조합원 각자의 권리가액, 분담금 2) 분양내역: 조합원분양 / 일반분양 / 보류지 / 상가 / 임대주택 / 예상 분양 수익 3) 정비사업 예산서 : 공사비, 사업비 등 지출액 4) 비례율 산정 공식 : 예상 총수입 / 예상 총지출 5) 조합원 혜택 내역 : 이자 지불 방식, 선택 품목 옵션 서비스 6) 평형별 조합원 배정 내용 : 동, 향 층 7) 평형별 배치도, 평면도 : 아파트 타입과 구조 파악 2. 조합원 이사비 확인 - 이사비는 재개발 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비입니다. - 조기 이주를 장려하는 차원에서 실제 이사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것입니다. - 이사비는 조합에서 정한 기간 내에 이주를.. 공감수 0 댓글수 1 2023. 1. 29.
재개발 투자 리스크 최소화 방법 1. 지역 분석을 통한 사업성 판단 - 재개발 구역에 대한 입지, 호재 및 악재, 사업 속도를 고려해야한다. - 특히 관리처분인가 전후단계에서는 사업성을 판단할 수 있는 수치가 상당부분 확정되므로 일반분양가, 조합원분양가, 조합원 분담금, 개략적인 비례율 등을 예측가능하다 2. 자금계획 분석 - 초기투자금 = 매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금액) - 매매가가 6억원인 빌라의 전세 보증금이 2억원이면 초기 투자금은 4억원이 된다. - 이주비대출이 가능하다면 매매가가 6억원이고 감정평가액이 3억원일때 감정평가액의 40% 이주비 대출이 가능한 경우네는 이주비대출 금액 1억 2천만원을 매매가에서 뺀 4억 8천만원이 초기투자금이다. - 총투자금 = 매매가 + 분담금 또는 총투자금 = 조합원분양가 + 프리.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 28.
재개발 매물 분석 방법 1. 재개발 투자 2가지 종류 1) 초기투자(조합설립 전후 ~ 사업시행인가(감정평가 전)) : 일정 부분 리스크를 감수하면서 큰 수익을 기대하는 투자 방식으로 하이리스크 하이리턴 방식 투자 2) 안전투자(관리처분인가 이후): 대부분의 리스크가 해소되는 단계의 안전한 투자 방법 2. 재개발 투자 매물 분석 1) 지역분석: 입지, 호재, 악재, 사업속도, 교통, 학군, 마트, 의료시설, 공원, 상업지구 접근 평의성 등 2) 수익성 판단 : 초기투자금과 총투자금을 파악해서 자금계획을 세워야하는데 인근 신축 아파트의 시세를 참고해서 입주할 때의 가격을 예측해 투자수익을 미리 계산해야된다. 3) 초기 투자해야하는 지역: 성수전략정비구역, 한남뉴타운, 노량진뉴타운 등 아직 사업 초기이지만 입지가 매우 좋은 곳을 우.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 27.
재개발 프리미엄 형성되는 과정 1. 조합설립인가 단계 - 조합설립인가 이후 사업시행인가 전까지 완만한 상승을 보이다가 사업시행인가 직후에 두번째 상승을 보인다. 2. 사업시행인가 단계 - 사입시행인가 직후에 종전자산평가를 통해 조합원들에게 감정평가액을 통보하고 분양 신청을 통해 조합원들로부터 원하는 평형을 신청받는데 이때가 재개발 물건 매매가 가장 많이 발생하는 시기이다. - 종전자산평가 전에는 감정평가액에 없으므로 추정 프리미엄으로 거래가되지만 종전자산 평가후에는 비로소 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액으로 프리미엄이 거래된다. - 사업시행인가 직후는 사업에 대한 불확실한 요소였던 감정평가액과 신청 평형이 확정되면서 실수요자와 투자자들이 몰리고 매물 거래가 가장 활발해지는 시기이다. 3. 조합원분양 신청 단계 - 조합원 분양 신청단계.. 공감수 1 댓글수 2 2023. 1. 26.
재개발 사전 조사 및 임장 방법 1. 손품 활동 첫번째 단계 - 재개발 구역 찾기 - 네이버 검색창에 관심 있는 재개발구역을 입력하면 해당 구역에서 중개소를 운영하는 중개사들이 블로그를 쉽게 발견할 수 있다. - 해당 구역에 대해 자세하게 설명해둔 블로그 몇개만 집중적으로 숙지해도 매물 현황, 가격 등 기본적인 정보를 알 수 있다. - 특히 입지, 진행상황, 개발 호재와 악재, 조합원 수, 전체 세대수, 구역별 프리미엄 시세, 매물 현황 및 시세, 인근 신축 시세 등이다. - 입지와 전체 세대수 대비 조합원 수, 현 진행 단계와 향후 계획이 매우 중요하게 봐야한다. - 서울시 클린업 시스템에서 해당 구역을 선별하고 이중 관심있는 구역을 선택한다. 정비사업 정보몽땅 정비사업 현황자치구별 검색 자치구역선택 자치구역 선택 도봉구 강북구 노원.. 공감수 0 댓글수 1 2023. 1. 25.
재개발 투자 지역 찾는 방법 1. 재개발 진행 중인 구역 찾는 방법 (서울 재개발) - 서울은 클린업시스템을 이용 정비사업 정보몽땅 정비사업 현황자치구별 검색 자치구역선택 자치구역 선택 도봉구 강북구 노원구 성북구 은평구 종로구 동대문구 중랑구 서대문구 마포구 중구 용산구 성동구 광진구 강서구 양천구 구로구 영 cleanup.seoul.go.kr - 클린업시스템은 정비사업이 진행되는 과정을 공개하고 실태를 관리 감독하는 서울시 운영 공식 홈페이지임 - 서울시에서 진행되는 재개발 재건축 사업을 찾고 관심있는 지역을 클릭하면 그 지역에서 진행되는 사업을 볼 수 있음 - 위화면에서 사업진행단계를 필터링하고 싶으면 아래 전체를 누르면 된다. - 만약 관리처분인가인 재개발 사업만 보고싶으면 관리처분인가를 클릭하고 검색 버튼을 누르면 - 현재.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 24.
재개발 사업 단계별 매수 매도 타이밍 0. 매수 매도 타이밍 요약 1. 1차 매수 타이밍 - 조합설립 직전 - 초기투자를 하려는 투자자들에게는 첫번째 매수 타이밍 - 조합설립인가 전후에 매수할 때 가장 주의해야할 점은 주민 동의율이 75%이상이 되는지임 - 보통 추진위원회 사무실에 문의하면 친절하게 설명해줌 2. 1차 매도 타이밍 - 사업시행인가 후 시공사가 선정되고 난 직후에 단기투자자들에게 첫번째 매도 타이밍이 됨 - 서울의 경우 시공사 선정은 사업시행인가 후 바로 진행됨 - 시공사 선정이 마무리되면 해당 구역의 홍보 효과는 최대치가 되어 매수자가 몰리는데 이때가 좋은 가격에 매도할 수 있는 타이밍이 될 수 있음 3. 2차 매수 타이밍 - 사업시행인가 단계에서 실시하는 감정평가 통보 후가 2차 매수 타이밍 - 사업시행인가를 받으면 조합원.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 23.
재개발 사업의 단계 절차 설명 1. 재개발 사업의 단계 - 재개발 사업은 정비구역 지정부터 새 아파트 입주까지 보통 10년이상 걸리기 때문에 사업 과정을 제대로 알아야함 - 노후화된 구역을 재개발하려면 정비기본계획을 수립하고 정비구역으로 지정돼야함 2. 정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 설립 과 정 설 명 정비기본계획 수립 - 지방자치단체가 수립하는 정비기본계획이 시작임 - 지자체에서 정비기본계획을 수립하기 위해 주민설명회를 하고 정비기본계획안에 대해 주민공람을 함 정비구역 지정 - 정비구역으로 지정됐다는 의미는 주택재개발사업이 필요하다고 지자체가 인정했다는 뜻임 - 이 단계에서는 관심있게 보는 정도로 접근 필요 추진위원회 설립 - 사업의 주체인 조합을 설립해야 되는데 추진위원회를 만들어서 지자체 승인을 받아야함 - 해당.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 22.
재개발 필수 용어 설명 1. 조합원 - 재개발 구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람을 조합원이라고 함 2. 토지 등 소유자 - 조합이 설립되기 전까지의 조합원을 의미함 3. 프리미엄 - 조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액을 말함. - 프리미엄에는 재개발 물거닝 새 아파트로 바뀐다는 전제하에 미래수익에 대한 기대가 반영됨 4. 감정평가액 - 조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액. - 사업시행인가가 고시된 해 기준으로 평가함 5. 조합원분양가, 일반분양가 - 조합원 분양가는 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액 - 대개 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴함 - 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반하는 분양할 때 가격은 일반분양가라고 함 6. 권기가액 - 조합원이 자신의 부동산에 대해 권.. 공감수 0 댓글수 0 2023. 1. 21.

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