이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편
1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시
| 구 분 | 설 명 |
| 재개발구역 | - 서울 A재개발구역 |
| 진행 단계 | - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 |
| 매물 종류 | - 빌라(59제곱미터 신청) |
| 매매가 | - 2억 7250만원 |
| 감정평가액 | - 1억 1250만원 |
| 프리미엄 | - 1억 6000만원 |
| 임대 현황 | - 월세(보증금 500만원 / 월세 35만원) |
| 구 분 | 설 명 |
| 이주비대출 | - 감정평가액의 60% 가능 |
| 이주비대출 가능 시기 | - 해당 시점으로부터 6개월~1년(관리처분인가를 받은 후 이주기간까지 고려해서 계산) |
| 59제곱미터 조합원 분양가 | - 3억 5700만원 |
| 예상 비례율 | - 100% |
| 입주까지 남은 기간 | - 5년 |
| 입주 시 예상 가격 | - 59제곱미터 8억원 |
2. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 계산
이주비대출 가능 금액 = 감정평가액x60%
= 1억 1250만원x0.6 = 6750만원
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 3억 5700만원 - 1억 1250만원 = 2억 4450만원
초기투자금 = 매매가 - 레버리지
= 2억 7250만원 - 500만원 = 2억 6750만원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 2억 7250만원 + 2억 4450만원 = 5억 1700만원
예상 투자수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 8억원 - 5억 1700만원 = 2억 8300만원
이주비대출 전 투자금 = 매매가 - 레버리지
= 2억 7250만원 - 500만원 = 2억 6750만원
이주비대출 후 투자금 = 초기 투자금 - 이주비 대출 + 기존 레버리지
= 2억 6750만원 - 6750만원 + 500만원 = 2억 500만원
이주비대출 전후 투자금 변화 : 6250만원 감소
이주비대출 실행 전 예상 투자수익률 = 예상 투자수익 / 초기 투자금
= 2억 8300만원 / 2억 650만원 = 106%
이주비대출 실행 후 예상 투자 수익률 = 예상 투자수익 / 이주비 대출 후 투자금
= 2억 830만원 / 2억 500만원 = 138%
연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 138% 5년 = 27.6%
3. 이주비 대출 받기 전과 후의 수익률 변화 평가
- 이주비대출을 활용해 투자금은 6250만원 줄었고, 예상 투자수익률은 106%에서 138%로 32%가 늘었다.
- 이주비대출을 활용한 투자 방법은 관리처분인가를 신청하기 전후로 매수함
- 6개월에서 1년 후 이주비대출을 실행해서 투자금을 회수하는 전략이다.
- 이 방법은 관리처분인가가 난 후 오르는 프리미엄만큼 싸게 사는 효과도 있다.
- 관리처분인가가 난 후 이주시기에 매물을 사면서 이주비 대출을 실행해도 되지만 이주시기에 오르는 프리미엄만큼 비싸게 사는 단점도 있다.
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||