이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 3편

부동산

지식DB 2023. 3. 1. 09:40

1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역 진행 단계 - 관리처분계획인가를 신청하고 승인을 기다리는 단계 매물 종류 - 빌라(59제곱미터 신청)

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이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 이주비대출 활용 시 재개발 투자 수익률 분석 1편 1. 이주비 대출 실행 후 투자금이 줄어드는 예시 구 분 설 명 재개발구역 - 서울 A재개발구역

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구 분	설 명
이주비대출	- 감정평가액의 60% 가능
이주비대출 가능 시기	- 해당 시점으로부터 6개월~1년(관리처분인가를 받은 후 이주기간까지 고려해서 계산)
84제곱미터 조합원 분양가	- 4억 8000만원
59제곱미터 조합원 분양기	- 3억 5700만원
예상 비례율	- 100%
입주까지 남은 기간	- 5년
입주 시 예상 가격	- 84제곱미터 10억원, 59제곱미터 8억원

이주비대출 가능 금액 = 감정평가액 60% = 6억 3800만원 X 0.6 = 3억 8280만원

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = (4억 8000만원 + 3억 5700만원) - 6억 3800만원 = 1억 9900만원

초기투자금 = 매매가 - 레버리지 = 8억 5000만원 - 3700만원 = 8억 1300만원

총투자금 = 매매가 + 분담금 = 8억 5000만원 + 1억 9900만원 = 10억 4900만원

예상 투자수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금 = 18억원 - 10억 4900만 = 7억 5100만원

이주비대출 전 투자금 = 매매가 - 레버리지

= 8억 5000만원 - 3700만원 = 8억 1300만원

이주비대출 후 투자금 = 초기 투자금 - 이주비대출 + 기존 레버리지

= 8억 1300만원 - 3억 8280만원 + 3700만원 = 4억 6720만원

이주비대출 전후 투자금 변화 = 3억 4580만원 감소

이주비대출 실행 전 예상 투자수익률 = 예상 투자수익 / 초기 투자금

= 7억 5100만원 / 8억 1300만원 = 92%

이주비대출 실행 후 예상 투자수익률 = 예상 투자수익 / 이주비대출 후 투자금

= 7억 5100만원 / 4억 6720만원 = 161%

연수익률 = 수익률 / 투자 기간 = 161% / 5년 = 32.2%

- 3억원을 투자할 수 있다면 59제곱미터 신청하는게 유리함

- 투자수익률도 높고 투자금 일부도 1년안에 회수 가능하기 때문

- 하지만 투자금이 4억 7000만원이 가용하고 1년 동안 3억 5000만원정도 융통가능하면 84제곱미터와 59제곱미터를 동시에 신청한 단독주택을 추천한다.

- 예상 투자수익이 가장 크고 수익률도 가장 높음

- 회수투자금도 약 3억 4580만원정도로 다른 투자에 활용 가능하다.