재개발 사업 단계별 매수 매도 타이밍

부동산

지식DB 2023. 1. 23. 11:38

- 조합설립 직전

- 초기투자를 하려는 투자자들에게는 첫번째 매수 타이밍

- 조합설립인가 전후에 매수할 때 가장 주의해야할 점은 주민 동의율이 75%이상이 되는지임

- 보통 추진위원회 사무실에 문의하면 친절하게 설명해줌

- 사업시행인가 후 시공사가 선정되고 난 직후에 단기투자자들에게 첫번째 매도 타이밍이 됨

- 서울의 경우 시공사 선정은 사업시행인가 후 바로 진행됨

- 시공사 선정이 마무리되면 해당 구역의 홍보 효과는 최대치가 되어 매수자가 몰리는데 이때가 좋은 가격에 매도할 수 있는 타이밍이 될 수 있음

- 사업시행인가 단계에서 실시하는 감정평가 통보 후가 2차 매수 타이밍

- 사업시행인가를 받으면 조합원 분담금을 추정하기 위해 종전감정평가를 진행하고 감정평가가 완료되면 조합원의 평형 신청이 진행됨

- 즉, 감정평가 전후가 재개발사업 전체에서 가장 중요한 매수시기임

- 초보투자자는 초기 단계 리스크를 피하면서 그나마 먹을게 남아있는 단계에서 매수할 수있는 단계가 감정평가 직후 또는 조합원 평형 신청 직후이다.

- 내가 원하는 평형을 골라서 매수하면 되기 때문에 실거주까지 염두에 둔 투자자에게 가장 좋은 매수 타이밍이 될 수 있음

- 관리처분인가 직전임

- 투기과열지구 내 재개발구역 중 2018년 1월 24일 이궇에 사업시행인가 최초 신청을 한 재개발 구역에 대해서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지됨

- 이에 해당하는 재개발 물건 매수했다면 관리처분인가 직전에 매도하지 못했을 때 이 시점부터 입주까지 평균 4년이상동안 매도 할 수 없음

- 관리처분인가 전후 시기가 초보투자자들이나 안전한 투자를 원하는 투자자들, 실거주를 원하는 실거주자들에게 추천하는 안전투자의 핵심 매수 타이밍임

- 관리처분계획이 수립되면 조합원분양가, 일반분양가, 예비비 등 각종 비용 계획을 세울 수 있는 근거가 됨

- 이런 내용을 토대로 초기투자금, 분담금 등을 포함해 총투자리븝 정확히 계산할 수 있는 시기임

- 바도 매도하는 경우에는 입주하자마자 매도하기보다는 3~6개월 공실로 두더라도 신축시세가 안정될 때까지 기다렸다가 파는 것이 더 높은 가격을 받을 수 있는 전략임

- 본인이 입주하는 경우에는 신축 가격 상승 효과를 누리면서 거주하면됨

- 임대하는 경우는 전세를 두 바퀴(4년)정도 놓은 후 매도하는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 전략임

- 결론적으로 재개발 투자에서 최적의 매도시키는 입주 4년 후 정도임

- 입주시기에는 세입자를 찾는 매물이 동시에 쏟아져 나오면서 전세가가 하락 가능

- 가장 좋은 전략은 입주시기에 일단 실입주를 해서 조정지역 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 채우고 전세를 놓게되면 양도세 비과세 요건도 미리 충족하면서 전세가도 처음부터 높게 받을 수 있는 일석이조 전략이 될 수 있음