단독주택 재개발 감정평가 전 수익률 분석 방법
1. 단독주택 수익률 계산 예시
1) 바로 얻을 수 있는 물건 정보
| 구 분 | 설 명 |
| 재개발구역 | - 서울 A재개발구역 |
| 진행 단계 | - 조합설립인가 후 ~ 사업시행인가 전(종전자산평가 전) |
| 매물 종류 | - 단독주택 |
| 매매가 | - 9억원 |
| 보증금 | - 1억원 / 월세 80만원 |
| 대출 승계 | - 2억원 |
| 대지 면적 | - 50평 |
| 연면적 | - 70평 |
| 연식 | - 1990년식 |
- 위는 보통 공인중개사가 알려주는 정보 또는 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 바로 볼 수있는 정보이다.
- 하지만 초기투자라면 감정평가액을 추정할 수 있는 정보가 필요하다.(직접 조사 정보)
2) 직접 조사 정보
| 구 분 | 설 명 |
| 공시지가 | - 평당 1000만원 |
| 인근 공시가격 비율 | - 120% |
| 84제곱미터 조합원 분양가 | - 7억원 |
| 예상 비례율 | - 100% |
| 입주까지 남은 기간 | - 6년 |
| 인근 2년차 신축 아파트 시세 | - 지하철역과의 거리, 세대수, 브랜드 등 비슷한 단지 - 13억원 |
2. 단독주택 추정 프리미엄 계산 방법
추정 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액
추정 토지 감정평가액 = 토지 면적 x 표준지 공시지가 x 인근 공시가격 비율
= 50평 x 1000만원 x 120%
= 6억원
추정 건물 감정평가액 = 연면적 x 연식별 예상 평당 가격
= 70평 x 100만원(30년 경과 시 100만원 적용)
= 7000만원
추정 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액
= 6억원 + 7000만원
= 6억 7000만원
추정 프리미엄 = 매매가 - 권리가액
= 9억원 - 6억 7000만원(추정 감정평가액 6억 7000만원 x 예상 비례율 100%)
= 2억 3000만원
- 종전자산평가를 하지 않은 구역은 조합원분양 신청을 하기 전이므로 이 매물을 사면 몇 평을 배정받을지 아직 모른다.
- 하지만 평형 배정은 권리가액 순서로 하므로 단독주택처럼 감정평가액이 큰 매물은 원하는 평형을 배장받을 확률이 높다.
3. 단독주택 수익률 계산 방법
1) 총투자금 계산
예상 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 7억원 - 6억 7000만원
= 3000만원
초기투자금 = 매매가 - 레버리지
= 9억원 - 1억원(임대보증금) - 2억원(대출 승계) = 6억원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 9억원 + 3000만원
= 조합원 분양가 + 프리미엄
= 7억원 + 2억 3000만원 = 9억 3000만원
- 인근의 신축아파트는 연식 2년이므로 입주 시까지 6년 남았다고 가정하면 총 8년의 차이가 있음
- 세대수나 지하철역과의 거리, 브랜드 입지도 등은 같다고 가정하고 전국 아파트값 평균 상승률인 2.5%를 반영해서 계산한다.(언제까지나 가정을 하고 계산해야됨)
2) 84제곱미터를 배정받을 경우의 수익률
입주 시 예상 가격 = 인근 신축 아파트 시세 x (연식 차이 x 2.5%)
= 13억원 x 120%(8년 차이 x 2.5%)
= 15억 6000만원
예상 수익 = 입주 시 예상 가겨 - 총투자금
= 15억 6000만원 - 9억 3000만원
= 6억 3000만원
초기투자금 기준 수익률 = 수익 / 투자금 x 100
= 6억 3000만원 / 6억원 x 100
= 67.7%
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간
= 67.7% / 6년
= 11.3%
| 토픽 | 재개발 모르면 부자될 수 없다 | ||
| 도메인 | 부동산 | 난이도 | 중 |
| 참고문헌 | 최진성, 재개발 모르면 부자될 수 없다, 한국경제신문, 2021.08.04. | ||